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1-8月亳州全市房產市場:非住宅庫存高居不下

2017年09月18日 16:08  來源:亳州房地產交易網

  1-8月,我市房地產開發投資形勢穩中有進,增幅位次雙提昇,但商品房去庫存結構性失衡問題仍然存在,需引起關注,積極尋求對策,破解非住宅類商品房庫存消化難題。

  一、基本情況

  (一)穩中有進

  投資增幅『進』。1-8月,我市房地產開發投資193.7億元,同比增長34.0%,較上月提昇3.9個百分點。

  增幅位次『進』。1-8月,我市房地產投資增幅居全省第4位,較上月提昇1個位次。

  庫存消化『進』。截至8月底,我市商品房待售面積85.4萬平方米,較上月淨消化1.3萬平方米。

  (二)結構優化

  商品住宅是房地產市場的『晴雨表』,居主導地位。房地產市場結構優化,主要體現在商品住宅,尤其是改善型住宅。我市商品房銷售市場份額中的80%以上是住宅,65%以上是90-144平方米的改善型住宅。

  一是住宅投資增幅加快。1-8月,我市房地產住宅開發投資130.6億元,同比增長52.4%,較上月提昇9.8個百分點。其中,90-144平方米的改善型住宅投資102.5億元,同比增長56.2%,較上月提昇14.3個百分點。

  二是住宅投資佔比提昇。1-8月,我市房地產住宅投資佔房地產開發投資總額的比重為67.4%,較去年同期提昇8.1個百分點。其中,90-144平方米的改善型住宅投資佔全部住宅投資的比重為78.5%,較去年同期提昇1.9個百分點。

  三是住宅施工面積增幅上揚。1-8月,我市住宅施工面積1131.1萬平方米,同比增長12.3%,較上月提昇0.5個百分點。其中,90-144平方米的改善型住宅施工面積901.2萬平方米,同比增長17.0%,較上月提昇2.4個百分點。

  四是改善型住宅銷售面積佔比昇高。1-8月,我市90-144平方米的改善型住宅銷售面積272.4萬平方米,佔銷售面積的比重為73.0%,較上月提昇1.9個百分點。

  二、需要關注的幾個問題

  (一)投資過於依賴房地產開發

  經濟的發展、城鎮化的推進以及貨幣化安置給我市房地產市場提供了一個良好的發展契機,也帶來了我市經濟的高速增長,但過度依賴房地產開發投資,也會給經濟發展帶來一定制約。1-8月,我市房地產開發投資佔固定資產投資總額的比重為30.1%,高於全省平均水平11.3個百分點;對全市固定資產投資增長的貢獻率為43.2%,高於全省平均水平8.7個百分點;房地產開發投資增幅高於固定資產投資增幅12.5個百分點。

  (二)去庫存現結構性失衡

  今年以來,我市房地產去庫存成效顯著,但主要是住宅類,非住宅類項目庫存居高不下,庫存問題較為嚴峻。1-8月,我市非住宅類商品房庫存75.3萬平方米,佔商品房庫存總量的比重為88.2%,僅比上月淨消化1477平方米。我市商業地產供應量大,項目同質化問題嚴重,加之電商衝擊影響,去庫存難度較大。

  (三)個人按揭貸款猛增,受政策及市場影響較大

  1-8月,我市商品房個人按揭貸款55.8億元,同比增長1倍。這意味著房企開發項目的資金杠杆效應逐步擴大,隨著國家對信貸、金融政策的收緊及對房地產市場的預期有所改變,項目資金壓力不容忽視。

  三、對策建議

  (一)政企聯動,從供給側優化商品房市場供應結構

  政府及行業主管部門要進一步妥善處理好住宅地產與商業地產的關系,適當調整房地產項目配售商業比例。房地產企業應大力重視市場調研和規劃設計,推出符合最新消費理念和需求實際的房源,完善配套設施的建設。

  (二)多管齊下,強化存量商品房功能轉換

  一是引導企業合理調整土地用途,鼓勵其轉向教育地產、『互聯網+』地產等新興業態,推動房地產業從制度性土地紅利轉向基於產業結構優化的紅利。二是引導企業合理調整戶型結構、改變房屋用途,例如將符合條件的商品房改造為孵化器、眾創空間以及商用公寓型住房等。三是探索以商服地產庫存補充租住市場供給,創新房屋供應途徑,試點將部分商服地產項目轉化為租賃居住用途。

編輯:胡先進

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